باطل العقد دة باطل

صدور حكم ببطلان عقد بالم هيلز ومن قبلها عقد مدينتي يثير الآن الكثير من الشكوك والمخاوف والأقاويل حول العقود المبرمة مع شركات عديدة خاصة في نفوس الحاجزين‏.

فحصولهم علي وحدات سكنية يعني الاستقرار والأمان الذي تهز عرشه الآن العقود الباطلة وكثرة الحديث حولها خبراء القانون والاسكان لهم رؤية في القصة تطرحها السطور التالية:
د. حسن جميعي استاذ القانون المدني ووكيل كلية الحقوق بجامعة القاهرة يشير بداية الي أن جميع العقود قابلة للابطال لمصلحة صاحب الحق في طلب الإبطال وذلك في حالات ثلاث وهي: الغلط في صفة جوهرية في الشئ المبيع أو التدليس بالغش والتحايل أو بالتهديد أو الاكراه.. ففي هذه الحالات تتم عودة العقد الي حالته السابقة وكأنه لم يتم بيع ولا شراء.
وكذلك هناك حالة البطلان المطلق للعقود حينما ينعدم المحل بمعني أنه اذا كان قد تم البيع وليس له ثمن نقدي حقيقي للتعاقد فهنا يبطل التعاقد.. فاذا قام شخص بشراء شئ قيمته مليون جنيه علي سبيل المثال وقام بشرائه مقابل جنيه فان هذا ليس المقابل المادي.. فالعقد هنا ليس له مقابل وبالتالي يكون منعدما لانعدام المقابل ويكون بطلان العقد هنا مطلقا
والعقود التي تحكم محكمة القضاء الاداري بحكم نهائي بالغائها فانها تعد كأن لم تكن وبالتالي فان التخصيص أو الملكية تعد لاغية وتعود الملكية للهيئة أو الجهة التي قامت بالتعاقد مرة اخري.. وأما بالنسبة لمن قاموا بالشراء أو الحجز لوحدات بها فان الموقف يختلف وينحصر في ثلاث فئات الأولي منها هي من تم تسليم وحدته إليه أو من تم بناء الوحدة بالفعل علي الارض فهو شخص حسن النية وقد إشتري من شخص اثناء ثبوت تعاقده مع الجهة المالكة وبالتالي فانه يكون قد إشتري من مالك ظاهر في ذلك الوقت.
وبالتالي فانه يستطيع ان يتمسك بذلك لاثبات الحق أمام الجهة صاحبه الارض حتي بعد إنهاء فسخ التعاقد سواء بالرضاء أو بحكم القضاء.. أما الفئة الثانية كما يضيف د.حسن جميعي فهي تتمثل فيمن قاموا بشراء الوحدات ولم يتسلموها بعد ولكنها لاتزال في مرحلة التشطيب فهنا يمكنهم إستكمال إجراءات السداد إذا كان هناك أقساط متبقية لحساب الهيئة مستردة الارض حيث يتقدم صاحب الوحدة بطلب لاستلامها علي إعتبار انها انشئت لحسابه فاما أن يقوم بالسداد لهم أو يقوم بعد الحصول علي الترخيص من الجهة مالكة الأرض بسداد فروق سعر الارض اذا وافقت هذه الجهة علي التعاقد أو اجازته معه.
أما الفئة الثالثة فهي تتمثل في الحاجزين الذين لم يتم اي اعمال انشائية بالوحدات الخاصة بهم علي الأرض محل التعاقد.. وفي هذه الحالة فانه من الناحية القانونية ليست لديهم حقوق في مواجهة الجهة التي إستردت الارض بموجب الحكم ويكون لهم الرجوع علي الشركة البائعة لاسترداد الأموال التي قاموا بسدادها نظرا لاستحالة تنفيذ عقودهم.. إلا أنه يمكن للوزارة أو الهيئة التي قامت باسترداد الارض أن تستكمل المشروع لحاسب الحاجزين في ضوء المتوافر من الأموال للانشاءات في حالة رغبتها في ذلك.
>> قانون المناقصات
أما خبير الاسكان المستشار ممدوح راغب عبدالظاهر والرئيس بمحكمة استئناف القاهرة وعضو اللجنة التي أعدت قانون البناء ولائحته التنفيذية وقانون تنظيم هدم المباني والمستشار القانوني لهيئة التنمية الصناعية يوضح من جانبه ضرورة التفرقة فيما بين حسن النية وسوء النية.. فالقانون يحمي الحالة الأولي ويكفل حصول اصحابها علي مستحقاتهم والتعويضات عما تم سداده من أموال أو المصالح فيما بين الجهتين لاسيما ان المالك الظاهر معلوم ومعروف وتحت صياغة عقد صحيح مع جهة معترف بها.
أما الحالة الثانية وهي سوء النية فهي خاصة بمن يعلمون ان هذه الارض تم تملكها بطريق يشوبه شوائب ومع ذلك أصروا علي الشراء, فالقانون هنا لايكفل لهم الحماية.
ولعل ما حدث بالنسبة لمشروع مدينتي أكبر دليل علي حماية القانون للاشخاص ذوي النوايا الحسنة وبشكل عام فان المنهج الذي كان متبعا في السنوات الماضية من حيث الخروج علي قانون المناقصات والمزايدات ومخالفة هو الذي ادي الي تعريض كل العقود المعمول بها لان ينالها سهم البطلان.. فالمشكلة الحقيقية تكمن فيمن قاموا بالتعاقد مع اشخاص قاموا بالشراء من الدولة وهو ما يؤدي بالتبعية ـ في حالة فسخ التعاقد فيما بعد ـ الي اهتزاز بورصة العقارات وكذلك إهتزاز مركز وهيئة الدول في التعاقد وهو الامر الذي لابد من تداركه علي وجه السرعة والالتزام بالقانون من حيث ضرورة الفصل ما بين وجود الوزير في منصبه وبين حصته كمستثمر ورجل أعمال فلا يجوز بأي حال لوزير زن يقوم بالبيع أو الشراء.
ومن نفس المنطلق يأتي النداء الذي نوجهه وننبه الي ضرورة الالتزام به وهو أنه علي الرغم من أن قانون المناقصات والمزايدات ينص علي ان كل شئ مملوك للدولة يباع بالمزاد العلني إلا أننا نؤكد ضرورة ان يكون الهدف هو التنمية وفقا لاهداف كل جهة مالكة للاراض وليس المكسب المادي في حد ذاته.. فليس من الضروري أن نقوم بالبيع باسعار عالية فمن الممكن البيع باسعار زهيدة لتنمية المنطقة بذاتها أو قد نبيع بلا مقابل لتشجيع المستثمرين سواء في المجال التجاري أو الصناعي أو العقاري.
>> جهة للتسعير والبيع
ومن ناحية اخري فمن الضروري إعادة النظر في توزيع اراضي الدولة وأن تكون هناك جهة هي المسئولة عن التسعير وفقا لقواعد التنمية التي تضعها كل جهة من الجهات المسئولة عن بيع اراضي الدولة وحمايتها وذلك بعمل حصر لها وبالتعديات التي تحدث عليها ومنهجية التصرف فيها وهنا يجب ألا نغفل ضرورة تفعيل دور المركز الوطني لاستخدامات اراضي الدولة في هذا الصدد ومنحه السلطات والصلاحيات الكافية لاداء دوره بفعالية ملموسة.. وكذلك لابد من إعادة النظر في قانون الاراضي الصحراوية الخاص باراضي الدولة فيتم استطلاع رأي وزارة الدفاع فيما يتعلق بمقتضيات امن الدولة أما بقية الاراضي فتخضع لاشراف الجهات المشار اليها سلفا للتسعير والرقابة وعمليات البيع والشراء التي يجب عرضها علي مجلس الدولة قبل القيام بها.